양도소득세 계산 순서
② (1세대 1주택 12억 초과 시) 과세 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액
③ 양도소득금액 = 과세 양도차익 − 장기보유특별공제
④ 과세표준 = 양도소득금액 − 기본공제 250만 원 (1년에 1회)
⑤ 양도소득세 = 과세표준 × 세율 − 누진공제, 지방소득세는 그 10%
양도소득세 기본세율 (2026년)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | - |
| 1,400만 ~ 5,000만 원 | 15% | 126만 원 |
| 5,000만 ~ 8,800만 원 | 24% | 576만 원 |
| 8,800만 ~ 1억 5천만 원 | 35% | 1,544만 원 |
| 1억 5천만 ~ 3억 원 | 38% | 1,994만 원 |
| 3억 ~ 5억 원 | 40% | 2,594만 원 |
| 5억 ~ 10억 원 | 42% | 3,594만 원 |
| 10억 원 초과 | 45% | 6,594만 원 |
보유기간이 짧으면 기본세율 대신 단일세율이 적용됩니다. 주택(조합원입주권 포함)은 1년 미만 70%, 1~2년 60%이고, 토지·건물 등은 1년 미만 50%, 1~2년 40%입니다.
1세대 1주택 비과세와 12억 고가주택
1세대가 주택 1채를 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주도 필요)하고 팔면 양도가액 12억 원까지는 양도소득세가 없습니다. 12억 원을 넘으면 넘는 부분의 비율만큼만 과세합니다. 예를 들어 15억 원에 팔면 양도차익의 (15억 − 12억) ÷ 15억 = 20%에만 세금이 붙습니다.
장기보유특별공제
- 일반 (토지·건물, 비조정지역 다주택 등): 3년 이상 보유 시 연 2%, 15년 이상 최대 30%
- 1세대 1주택 (2년 이상 거주): 보유 연 4%(최대 40%) + 거주 연 4%(최대 40%), 10년 보유·거주 시 최대 80%. 거주 2~3년은 8%
- 조정대상지역 다주택 중과 대상: 장기보유특별공제 배제
다주택자 중과 (2026년 5월 10일 재개)
2022년부터 이어진 다주택자 중과 한시 배제가 2026년 5월 9일 종료되어, 5월 10일 양도분부터 조정대상지역 주택을 팔 때 2주택은 기본세율 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 적용되고 장기보유특별공제도 받을 수 없습니다. 비조정지역 주택은 다주택이어도 기본세율입니다. 2026년 8월 정부 세제개편안에는 2027~2028년 중과 가산세율을 한시적으로 낮추고, 10년 이상 거주한 1세대 1주택의 기본공제를 늘리는 내용이 포함됐지만 국회 통과 전까지는 확정이 아니므로 이 계산기에는 현행 기준만 반영했습니다.
자주 묻는 질문
양도세와 양도소득세는 같은 말인가요?
네. 양도세는 양도소득세를 줄여 부르는 말입니다. 부동산을 팔아 생긴 차익(양도차익)에 매기는 국세이며, 양도소득세의 10%가 지방소득세로 따로 붙습니다. 이 양도세 계산기는 두 세금을 합한 총 납부세액까지 보여줍니다.
아파트 양도세는 어떻게 계산하나요?
판 가격에서 산 가격과 필요경비를 빼 양도차익을 구하고, 장기보유특별공제와 기본공제 250만 원을 뺀 과세표준에 세율을 곱합니다. 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄다면 양도가 12억 원까지는 비과세이고, 12억 원을 넘는 부분만 과세됩니다.
필요경비에는 무엇이 들어가나요?
취득세, 법무사·중개수수료, 발코니 확장이나 샷시 교체 같은 자본적 지출이 해당합니다. 도배, 장판, 보일러 수리 같은 단순 수선비는 인정되지 않습니다. 증빙(영수증, 계좌이체 내역)을 챙겨두세요.
양도소득세는 언제 신고하나요?
양도일(잔금일과 등기접수일 중 빠른 날)이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다. 비과세 대상이라도 12억 초과 고가주택은 신고가 필요합니다.
부부 공동명의면 세금이 줄어드나요?
양도소득세는 사람별로 계산하므로 차익이 둘로 나뉘어 누진세율이 낮아지고 기본공제도 각각 250만 원씩 받을 수 있어 대체로 유리합니다. 이 계산기는 1인 명의 기준입니다.
일시적 2주택도 비과세가 되나요?
새 집을 산 뒤 3년 안에 기존 주택을 팔면(기존 주택 2년 보유 등 요건 충족 시) 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 이 경우 "1세대 1주택"으로 선택해 계산하세요.
상속받은 주택이나 분양권도 계산되나요?
상속·증여 주택은 취득가액 산정 방식이 다르고, 분양권은 별도 세율(1년 미만 70%, 이후 60%)이 적용됩니다. 이런 경우는 세무 전문가 상담을 권합니다.
2026년 10월 현행 소득세법 기준의 단순 추정치입니다. 실제 세액은 취득 시기, 조정대상지역 지정 시점, 감면·특례 여부에 따라 달라지므로 신고 전 홈택스 또는 세무사와 확인하세요.